O que são Fundos Imobiliários

Nesse artigo iremos explicar o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e quais são as vantagens de investir neles.

O que são Fundos de Investimentos Imobiliários

Os FIIs são fundos formados por investimentos do setor imobiliário.

Eles são constituídos sob a forma de um condomínio fechado, sendo divididos em cotas, que representam parcelas do seu patrimônio.

Existem os fundos de tijolos, onde os recursos investidos pelos cotistas são aplicados em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc.

Além deles, existem os fundos de papéis, em que o patrimônio é composto por aplicações financeiras do setor imobiliário, por exemplo, as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Em resumo, os FIIs são formados por ativos ligados ao setor imobiliário e o seu patrimônio é dividido em cotas.

Nós, investidores, somos donos das cotas, e recebemos mensalmente o valor de aluguéis recebidos pelo fundo, proporcionalmente à quantidade de cotas que temos.

Como isso funciona na prática?

Vamos supor que existe um FII especializado em Shoppings Centers.

Este FII é dono de 10 Shoppings Centers que estão espalhados pelo Brasil e cada Shopping contém 100 lojas.

O valor patrimonial desse FII é de R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais) e é dividido em 1.000.000 (um milhão) de cotas. Cada cota avaliada em R$ 100,00 (cem reais).

O investidor negocia essas cotas no mercado financeiro, da mesma forma que as ações, e nós podemos adquirir essas cotas.

Então, supondo que um investidor tenha comprado R$ 1.000,00 em cotas, ao valor de R$ 100,00 cada uma, esse investidor tem 10 cotas.

A cada mês o FII recebe R$ 1.000.000,00 relacionados aos valores de aluguel de cada loja de cada Shopping de propriedade do FII.

Ao final do mês esse FII distribui o valor recebido integralmente para os cotistas.

Esse valor dividido pelo total de cotas resulta em R$ 1,00 por cota.

Portanto o nosso investidor que tem 10 cotas receberá R$ 10,00 de participação no aluguel do FII.

Quais as vantagens dos FIIs?

Conforme visto no nosso exemplo prático, qualquer pessoa pode investir em imóveis e receber dinheiro de aluguel, mesmo sem ser dona de um imóvel.

Ou seja, não é preciso ter muito dinheiro para receber dinheiro de aluguel de imóveis.

É possível encontrar cotas de FIIs por menos de R$ 10,00 no mercado.

Na prática 95% do lucro líquido dos FIIs é distribuído para os cotistas. O restante o FII utiliza para cobrir os custos, como os de administração dos FIIs, e também para investir no crescimento do patrimônio dos fundos.

O valor do aluguel recebido pelos cotistas é isento do Imposto de Renda, ao contrário do valor de aluguel recebido por nós quando alugamos algum imóvel.

Além do valor recebido de aluguel, investindo em FIIs nós podemos ganhar com a valorização da cota.

As cotas são negociadas no mercado, na bolsa de valores, e quando um FII demonstra sinais positivos como, por exemplo, crescimento de receita, boa administração, etc, a procura por cotas desse fundo aumenta e como o número de cotas é limitado, o valor de mercado delas aumenta.

Além disso, quando temos um imóvel e o alugamos, temos que lidar com o locatário e/ou imobiliária, administrar o imóvel com reformas regulares, arcar com os seus custos em caso de vacância, etc.

Nos FIIs existem administradores que fazem todos esses serviços por nós.

Outro fator positivo para os FIIs é que a média de valores que eles recebem de aluguéis é muito superior à média de aluguéis que pessoas físicas que alugam seus imóveis diretamente ou por meio de imobiliárias recebem.

Para se ter uma ideia, em 2018 os FIIs receberam de aluguéis um valor 152% maior, em média, do que o valor que os outros imóveis receberam.

Aumento de interesse nesse tipo de investimento

Nos últimos anos o interesse por esse tipo de investimento aumentou exponencialmente.

Conforme o gráfico acima, no ano de 2020 o número de investidores de fundos imobiliários quase dobrou. Além disso, os números do ano de 2021 estão mostrando que essa tendência se mantém.

Crescimento Patrimonial

Conforme dito anteriormente, os FIIs oferecem diferentes formas para você ganhar. Duas delas são a valorização das cotas e os rendimentos recebidos (que são a parte do aluguel que você recebe).

Quando você alia essas duas formas, você encontra uma poderosa ferramenta de multiplicação de patrimônio.

No gráfico acima nós mostramos a evolução do valor da cota do fundo Maxi Renda (MXRF11).

O valor da cota desse fundo fica está na cor vermelha e mostra uma pequena valorização ao longo do tempo.

No entanto, quando você reinveste o valor dos rendimentos recebidos comprando novas cotas, o seu patrimônio cresce de forma exponencial.

Esse é o conhecido efeito bola de neve. Quando você reinveste os seus ganhos, cada vez mais os seus ganhos serão maiores.

Portanto os FIIs são uma excelente forma de multiplicar o patrimônio reinvestindo seus ganhos, pois eles são recorrentes por meio da participação dos aluguéis que você recebe.

Investindo em Fundos Imobiliários

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Conclusão

Em conclusão, investir em imóveis é para todos, não apenas para quem tem centenas de milhares de reais disponíveis para comprar algum.

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Em seguida voltaremos a publicar novos artigos falando mais sobre FIIs, tema que tem crescido de interesse ano após ano.

Bons investimentos!