Principais variáveis para analisar ao investir em fundos imobiliários

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Taxa de vacância, volatilidade e liquidez são algumas das principais variáveis para analisar ao investir em fundos imobiliários.

Com as recentes quedas dos preços dos fundos imobiliários (FII), alguns estando em patamares próximos aos encontrados no auge da crise de 2020, e a crescente oferta de FII na bolsa de valores, escolher alguns dentre tantas opções pode ser algo de grande dificuldade para o investidor.

Para ajudar você a encontrar o FII ideal para compor a sua carteira de investimentos, vamos listar aqui alguns dos principais fatores que você deve se atentar para escolher um bom FII de tijolo.

Liquidez

A liquidez de um FII se resume à capacidade de você reverter as cotas do fundo em dinheiro com a venda em bolsa de valores.

Mesmo com o aumento exponencial do número de investidores e do volume financeiro de negociação de FII na bolsa, alguns FII não conseguem atingir uma liquidez boa.

O ideal é que você procure por FII que tenham uma média de negociação diária acima de R$ 500 mil.

Taxa de vacância

A taxa de vacância, que indica a área bruta locável que não está sendo ocupada, é outra variável importante a ser analisada na hora de comprar um FII.

O ideal é você encontrar fundos que tenham essa taxa abaixo de 10% ou até 0%.

Volatilidade

Procurar ativos com menor propensão à oscilação em momentos de grande incerteza também é importante na hora de você montar a sua carteira de FII.

Ultimamente com as crises recentes não tem sido uma tarefa fácil, mas encontrar esse fundos pode gerar uma boa oportunidade.

Atipicidade dos contratos

Os fundos imobiliários estabelecem dois tipos de contratos com seus inquilinos: os contratos típicos e os atípicos.

O primeiro contrato costuma ter uma duração mais curta. Cerca de cinco anos, com o estabelecimento de reajuste anual e uma revisional ao fim do terceiro ano, com possibilidade de renegociação entre proprietário e inquilino, a depender das condições do mercado.

Já os contratos atípicos, mais comuns em galpões logísticos e em agências bancárias, costumam ter prazos de vencimento mais longo. Geralmente 10 anos, com reajustes anuais, mas sem revisionais.

Os contratos atípicos dão uma maior previsibilidade de receita e uma menor flexibilidade de renegociações e/ou rescisões contratuais, fazendo com que sejam considerados mais defensivos.

Procurar FII que tenham um percentual mais alto de contratos atípicos é uma boa opção.

Prazo dos contratos

Além da atipicidade dos contratos, os investidores devem analisar o prazo de vencimento dos contratos. Quanto mais longo for o contrato, maior é a previsibilidade da receita, dado que menor é a propensão do locatário em desocupar o imóvel.

Relação P/VPA

Um métrica muito importante também é a relação entre o valor de mercado do FII e o seu valor contábil (preço e valor patrimonial, P/VPA).

Resultados desse cálculo muito acima de 1 podem indicar que o FII está “caro”, negociando com ágio, enquanto que valores abaixo de 1 podem sinalizar que o fundo está negociando com deságio, isto é, com desconto.

Você precisa saber que os imóveis que compõem as carteiras dos fundos são reavaliados, no mínimo, uma vez por ano e que, por conta dessa periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento.

Dividend Yield

Outra métrica importante é o dividend yield, que diz qual é a relação da somatória dos rendimentos distribuídos nos últimos doze meses com o preço atual do fundo.

Um erro muito comum dos investidores iniciantes é olhar apenas essa métrica.

Ao analisar esse item, você não deve olhar apenas para o número de forma isolada. Você deve verificar o histórico de distribuição de rendimentos desse fundo e tentar entender o porquê desse valor atual.

E, sem dúvida nenhuma, antes de escolher um FII para investir, é importantíssimo analisar todos esse itens e alguns mais.

No entanto, se você analisar somente esses, você já estará no caminho certo e com grandes chances de ter escolhido um bom FII.

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